В выпуске подкаста «Мышление инвестора» Антон Сабуров говорит с финансистом и инвестором Денисом Ибришимом о том, как подходить к недвижимости не с вопроса «что сейчас растет?», а через личную стратегию, цели, риски и понятную экономику конкретного объекта.
О чем говорим в выпуске
Инвестиционная стратегия начинается с вопроса о том, какую жизнь и какой капитал вы хотите построить. Инструмент должен соответствовать личности, целям, ценностям и реальному отношению инвестора к риску.
Недвижимость для Дениса — противовес более рискованным инвестициям в бизнес. Она может давать cash flow, рост капитализации и сохранять твердый актив в портфеле.
Перед входом объект должен быть «супер понятен»: целевая доходность, все основные риски, узкое место проекта, интерес каждого участника сделки и несколько сценариев развития событий.
При строительстве с нуля инвестор получает больше контроля над тем, что именно создается. Денис сравнивает этот подход с flipping и объясняет, почему скрытое состояние готового объекта для него создает дополнительный риск.
Доходность недвижимости складывается не только из аренды. В модели важно разделять cash flow и капитализацию, учитывать стоимость финансирования, сроки, возможную продажу, аренду и рефинансирование.
Главный риск в инвестициях — не недополученная доходность и не увеличение срока. Главный риск — потеря самого капитала. Поэтому работа с риском должна быть встроена в сделку до входа в нее.