В новом выпуске «Мышления инвестора» Антон Сабуров говорит с Раном Фридманом — инвестором и предпринимателем, который прошел путь от short-term rental в Азии до собственного портфеля недвижимости и property management бизнеса в США. Разбираемся, как считать экономику объекта, выбирать рынок, использовать банковское финансирование и не недооценивать операционные риски.
О чем говорим в выпуске
Доход инвестора в rental real estate складывается не только из ежемесячного cash flow. Важны также appreciation, погашение ипотеки арендаторами и возможность рефинансировать выросший объект, чтобы высвободить капитал для следующей сделки.
Ран постепенно смещает портфель от single-family и condominium к Multifamily. Несколько квартир в одном здании снижают риск полного отсутствия дохода при vacancy и делают управление дешевле, чем сопоставимое число объектов в разных местах.
При выборе рынка он смотрит на публичные планы развития инфраструктуры, транспорт, школы и будущий спрос. Один из примеров — инвестиции в Michigan City до запуска более быстрого сообщения с Чикаго.
Нерезиденту США необязательно покупать объект полностью за cash. DSCR loan позволяет инвестору использовать банковские деньги, обычно внеся около 20–25% собственного капитала, при этом кредитор в первую очередь оценивает способность самого объекта обслуживать долг.
Section 8 и другие государственные программы могут быть частью стратегии сдачи. Для инвестора важно заранее понимать арендные ставки по конкретному ZIP code и долю платежа, которую берет на себя государственная программа.
Property management — отдельная экономика сделки. Нужно заранее учитывать vacancy, repairs, management fee, property tax, insurance и будущие капитальные расходы, а inspection использовать не только для проверки объекта, но и как инструмент переговоров по цене.
Главный операционный риск — плохой tenant. В отдельных юрисдикциях eviction может длиться месяцы, поэтому Ран считает более безопасным потерять время на качественный screening, чем быстро заселить человека, который перестанет платить.
Рынок аренды меняется: co-living позволяет снизить стоимость жилья для арендатора и увеличить общий доход landlord. Ран приводит пример трехкомнатного объекта, который целиком сдавался бы примерно за $1,950, а по комнатам — примерно за $2,550.
Технологии становятся частью property management: цифровые замки, удаленные показы, аналитика inquiries и tours и автоматизация коммуникации помогают быстрее сдавать объекты и управлять портфелем сразу в нескольких штатах.